ألمانيا : غلاء التكاليف يعرض سوق العقارات القوي إلى هزة نادرة

تعكس الضربة المزدوجة، التي يواجهها المطور الألماني ستيفان هوجلماير وشركته يوروبودن، متاعب قطاع العقارات الأوسع في جميع أنحاء أكبر اقتصاد في أوروبا، حيث يعاني من أسوأ تراجع له منذ عقود.

وكان عاما مضطربا بالنسبة إلى هذا المطور البارز في البلاد فقد تعثرت جهوده لبيع شقته العلوية فوق ملجأ من الغارات الجوية يعود إلى الحقبة النازية، وقبل بضعة أسابيع فقط أعلنت شركته إفلاسها.

ولسنوات طويلة، غذت الفائدة المنخفضة طفرة عالمية، مما أثار الاهتمام بالعقارات الألمانية، التي يُنظر إليها على أنها آمنة ومستقرة مثل البلاد.

وأدى الارتفاع الحاد في الفائدة، وارتفاع تكاليف الطاقة والبناء، إلى وضع حد لهذا التهافت. وقد دفع ذلك سلسلة من المطورين إلى الإفلاس، وتجميد الصفقات ودفع الأسعار إلى الانخفاض، مما دفع الصناعة إلى مناشدة المستشار أولاف شولتز طلبا للمساعدة.

وقال تيلمان بيترز محامي الإعسار لدى شركة فالكينستاج لرويترز “نتجه نحو الجدار بسرعة مذهلة. لقد سقط المطورون الأوائل وسيتبعهم المزيد”.

وتغيرت حظوظ المطورين، بما في ذلك يوروبودن، في عام 2022 عندما بدأ البنك المركزي الأوروبي في زيادة أسعار الفائدة، مما جعل من الصعب الاقتراض والعثور على مشترين للمشاريع.

وقال بيان صادر عن إدارة يوروبودن إن بيئة السوق للشركة “تدهورت بشكل كبير”.

وتعد صحة قطاع العقارات في ألمانيا أكبر سوق للاستثمار العقاري في أوروبا خارج بريطانيا أمرا بالغ الأهمية، حيث يشكل ما يقرب من خمس الناتج المحلي الإجمالي الذي يبلغ 4.07 تريليون يورو (4.4 تريليون دولار)، ويوفر واحدة من كل 10 وظائف.

وانخفضت قيمة المباني الجديدة خلال النصف الأول من العام الحالي إلى النصف تقريبًا مقارنة بالعامين الماضيين.

وألمانيا والسويد هما الأكثر تضرراً في أوروبا بسبب خفوت الطفرة العقارية العالمية التي اجتذبت شركات بناء المنازل في الصين، من إيفرغراند إلى كانتري غاردن.

وفي عام 2010، وخلال الأيام الأولى من طفرة استمرت لسنوات، اشترى هوجلماير مخبأً متهالكًا فوق الأرض في أحد أحياء ميونخ الفاخرة من الحكومة لتحويله إلى شقق فاخرة.

واستحوذ هو وشريكه أوسكار لويا نجم مسابقة الأغنية الأوروبية على السقيفة المكونة من ثلاثة طوابق، والمكتملة بغرفة الموسيقى والجدران ذات الأوراق الذهبية في المرحاض.

وخلال العقد الذي تلا ذلك، أكملت شركة يوروبودن مشاريع مع مهندسين معماريين مشهورين، وحققت أرباحًا تقدر بعشرات الملايين من اليوروهات، وجمعت الملايين من المستثمرين، وتوسعت إلى برلين وخارجها.

ووصلت الطفرة العقارية إلى نهاية مفاجئة في العام الماضي عندما فاجأت سرعة الزيادات في أسعار الفائدة الكثيرين في القطاع.

ومنذ عام 2005، باعت ألمانيا حوالي 320 ملجأً. وتبلغ مساحة البنتهاوس 380 مترًا مربعا، ويحتل الطوابق من الخامس إلى السابع ويضم تراسا على السطح، وكان سعره في الأصل أقل من 13 مليون يورو.

وانخفض السعر إلى 11 مليونًا في وقت سابق من هذا العام، لكنها لا تزال واحدة من أغلى الشقق في ألمانيا.

وأصدرت يوروبودن تحذيرًا بشأن الأرباح في أكتوبر. وفي أواخر العام الماضي، طرح هوجلماير شقته للبيع في السوق، وأغلقت شركة يوروبودن مكتبها في فرانكفورت.

وفي أواخر يوليو، دعا يوروبودن إلى اجتماع ليطلب من المستثمرين إعادة هيكلة 92 مليون يورو (100 مليون دولار) من السندات المستحقة، ولكن بعد رفضهم الشروط الجديدة، ألغت الشركة الاجتماع بعد أيام وتقدمت بطلب لإشهار إفلاسها.

وقال دانييل باور، رئيس رابطة مستثمري رأس المال (SDK) التي تمثل ما يقرب من 800 مستثمر في يوروبودن بسندات بقيمة 11 مليون يورو “كان من الواضح نسبيًا أن حاملي السندات لن يقبلوا الاقتراح”.

وقال الشخص المشرف على عملية الإعسار، أوليفر شارتل، إن القضية معقدة نسبيا وفي مرحلة مبكرة.

وطوال الوقت، ألقت يوروبودن باللوم على الوباء، والحرب في أوكرانيا، والتضخم وأسعار الفائدة وهو نفس المزيج السام الذي ألحق الألم بالصناعة بأكملها.

ويوروبودين ليست حالة معزولة، حيث تقدم العديد من مطوري العقارات الألمان الآخرين بطلبات لإشهار إفلاسهم في الأشهر الأخيرة.

وتعد شركة غيرتش، ومقرها دوسلدورف، والتي تبلغ قيمة مشاريعها 4 مليارات يورو، أكبر ضحية في ألمانيا حتى الآن.

ويخشى المتخصصون في مجال العقارات أن يكون الانكماش في ألمانيا أعمق من الانهيار، الذي حدث خلال تسعينات القرن الماضي في أعقاب الاندفاع نحو العقارات في شرق ألمانيا بعد سقوط جدار برلين.

وقال كريستوف نيرينغ، الذي يرأس الهيئة الجامعة لمديري الإعسار (في.آي.دي) إن “الارتفاع في تكاليف البناء، والتحول عن العمل المكتبي وارتفاع أسعار الفائدة يعني أننا سنرى المزيد من المطورين يفقدون قوتهم”.

وأضاف “معظم الناس لم يتوقعوا أن هذه الأزمة قادمة. ومن المدهش الآن مدى السرعة التي تتكشف بها هذه الأزمة”.

وكان المقرضون أيضا بطيئين في الاستجابة. ففي عام 2020، مع ارتفاع حرارة سوق العقارات، حذر البنك المركزي الألماني بنوك البلاد، التي تمثل العقارات بالنسبة إليها حوالي 70 في المئة من جميع القروض المحلية، من المخاطر.

وفي أغسطس الماضي، حذر البنك مرة أخرى من أن العقارات لا تزال مبالغا فيها، رغم الانخفاضات الأخيرة، معربًا عن الأمل في أن انخفاض البطالة يعني أن معظم المقترضين يمكنهم الاستمرار في سداد القروض.